De la contestation du contrat de bail et de l’expulsion : conditions de paiement des loyers, indemnité d’occupation et dommages-intérêts
IDEF-OHADA-24-445, République de Côte d’Ivoire, Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Arrêt contradictoire numéro 802/2023 du 31 octobre 2023, 5ème chambre, La société UNISKIP ACI Contre La SOCIETE BATIPLUS
Résiliation de contrat de bail ; expulsion ; non-paiement de loyer ; cessation unilatérale ; modification du contrat de bail ; durée du contrat de bail ; exception d’inexécution ; enregistrement du contrat ; reformation de jugement ; loyers et charges échus et impayés ; indemnité d’occupation ; impossibilité de jouir des locaux ; cause de l’appel ; préjudice
Application des articles suivants :
Articles 112 alinéa 1 et 115, AUDCG
1- Des conditions d’admission de la contestation de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion d’une partie du local :
Doit être rejetée la demande de l’appelante qui fait grief au Tribunal de commerce d’avoir prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonné son expulsion du local, objet du bail pour non-paiement de loyer dans la mesure où il ressort des pièces du dossier que du procès-verbal d’état des lieux contradictoire, ressort que ladite partie a quitté les lieux dont elle a été expulsée. Ainsi, l’appelante ayant de ce fait acquiescé audit jugement en ce qui concerne tant la résiliation du contrat de bail liant les parties que son expulsion, sa demande est désormais sans objet.
2- De la demande en paiement des loyers :
D’abord, est injustifiée la cessation unilatérale du paiement du loyer par l’appelante qui invoque l’exception d’inexécution fondée sur la modification unilatérale de la durée du contrat par l’intimé sans rapportée la preuve en quoi la modification du contrat a rendu impossible l’exercice de son activité dans ledit local alors qu’elle a continué à occuper les lieux loués pendant la période à laquelle son expulsion a été ordonnée. Ainsi, l’exception d’inexécution ne pouvait jouer dans ces conditions.
Ensuite, c’est à tort que l’appelante se prévaut d’une modification unilatérale du contrat par l’intimée pour justifier le non-paiement des loyers dans la mesure où des pièces de la procédure, il ressort des échanges mails des parties que les deux sociétés ont décidé d’un commun accord de mettre fin au contrat de bail du 1er avril 2021 d’une durée de trois (03) ans avant son terme et de signer un autre contrat d’une durée d’un (01) an allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour minimiser le coût d’enregistrement dudit contrat.
Enfin, ne peut non plus valoir preuve de l’inexécution des obligations contractuelles de l’intimé son courrier ayant en objet non-renouvellement de contrat de bail, dans la mesure où en dépit de ce courrier, l’appelante a continué d’occuper le local loué et aucun élément du dossier n’atteste que ledit local était inutilisable pour son activité commerciale. De tout ce qui vient d’être exposé, il en résulte que l’appelante a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers réclamés sans en produire la moindre pièce justificative.
Il y a ainsi lieu de reformer le jugement attaqué sur le montant des loyers et de condamner l’appelante à payer à l’intimée la somme de cinquante-six millions cent mille (56.100.000) francs CFA représentant les loyers échus et impayés de juillet à décembre 2022 outre la somme de soixante-quatorze millions huit cent mille (74.800.000) francs CFA représentant les loyers et charges échus et impayés de la période de novembre 2021 à juin 2022 à laquelle elle a été condamnée par le premier juge.
3- Du Paiement de l’indemnité d’occupation :
L’indemnité d’occupation ayant pour but de dédommager le bailleur de son impossibilité de jouir de ses locaux à l’expiration du contrat de bail ; il y a lieu de condamner l’appelante qui s’est maintenue dans les lieux, à payer à l’intimée de la période de janvier à mai 2023 la somme de quarante-six millions sept cent cinquante mille (46.750.000) francs CFA à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer fixé pendant la durée du bail.
4- Du paiement des dommages et intérêts :
Doit être confirmé le jugement entrepris sur le point du paiement des dommages-intérêts en raison du fait que l’intimée qui fait grief au jugement attaqué d’avoir rejeté sa demande y relative se borne à indiquer que l’inexécution par l’appelante de ses obligations contractuelles bouleverse ses activités dans la mesure où ses revenus proviennent essentiellement des loyers de ses locaux qu’elle donne à bail alors qu’en cause d’appel, elle n’apporte aucun élément nouveau pour prouver ce préjudice.
Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)
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Référence pour citer l’abstract :
Juin 2024, note d’abstract rédigée par Boubacar Diambou, « De la contestation du contrat de bail et de l’expulsion : conditions de paiement des loyers, indemnité d’occupation et dommages-intérêts », in http://www.institut-idef.org et Accueil - Jurisprudence-OHADA, IDEF-OHADA-24-445, République de Côte d’Ivoire, Cour d’Appel