Bail professionnel ; vente par le bailleur de l’immeuble abritant le local objet du bail ; vente sans respect du droit de préemption du locataire ; demande d’indemnité d’éviction ; rejet ; notification par les acquéreurs d’un congé aux fins de démolition et de construction ; demande d’indemnité d’éviction pour violation du droit de préemption ; rejet
Application des articles suivants :
- Articles 123, 126 et 127 de l’AUDCG
- Article 1382 du Code civil (ancien) applicable en Côte d’Ivoire
- De la violation du droit de préemption
Le droit de préemption s’entend du droit reconnu au locataire d’acquérir en priorité le bien qu’il occupe lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. En conséquence, sa violation par le bailleur ne saurait s’apprécier en un refus du droit au bail reconnu au preneur par l’article 123 de l’AUDCG. Ce faisant, une telle violation ne peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à cet effet, mais plutôt à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. En l’espèce, les vendeurs C.T. et S.A., alors intimés, sans résilier le bail, ont vendu l’immeuble en violation du droit de préemption de K. A. Cette violation ne donnant pas lieu au paiement d’une indemnité d’éviction, comme le prétend l’appelant, il y a donc lieu de rejeter la demande d’indemnisation introduite par celui-ci, au motif pris de la violation de son droit de préemption.
- De l’opposition par le bailleur au droit au renouvellement du bail du preneur
En revanche, le congé servi au locataire par l’acquéreur de l’immeuble aux fins de démolition et reconstruction constitue une opposition à son droit au renouvellement du bail.
Toutefois, selon les articles 126 et 127 de l’AUDCG, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif légitime tel la démolition et la reconstruction de l’immeuble comprenant les lieux loués. En l’espèce, la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR, bailleresse, invoque le besoin de démolition et de reconstruction pour notifier le congé à K.A., appelant. Celui-ci, sans contester la légitimité du motif de démolition et de reconstruction invoqué, prétend plutôt que son droit de priorité à la relocation dans le nouvel immeuble a été violé. Pourtant, la violation d’un tel droit ne s’apprécier qu’à l’achèvement des travaux, alors que l’appelant ne rapporte pas la preuve de la fin des travaux ni celle de l’occupation des différents locaux par les tiers sans proposition préalable de logement à lui adressée. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande d’indemnité et de confirmer la décision du premier juge qui procède d’une saine appréciation des faits de la cause.
Abstract : Issiaka YOUGBARE, Enseignant-chercheur à l’UTS (Burkina Faso)
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Référence pour citer l’abstract
Novembre 2024, note d’abstract rédigée par Issiaka YOUGBARE, « Le non-respect du droit de préemption du locataire par le bailleur-vendeur d’un immeuble ne constitue pas une violation du droit au bail du locataire pouvant donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction », in www.institut-idef.org, www.jurisprudence-ohada.com et www.librairienumeriqueafricaine.com , IDEF- OHADA-24-487, Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, arrêt numéro 0959-2023 du 12-12-2023, 5e chambre, Monsieur K.A contre La SOCIETE IMMOBILIERE VELAR dite SCI VELAR