Bail à usage professionnel à duréé determinée : droit au renouvellement du bail – nécessité d’une demande expresse à peine de déchéance – règle d’ordre public -montant de l’indemnité d’occupation - rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire – rejet de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction
Application des articles suivants :
Articles 115, 123, 124, et 134 de l’AUDCG
- Droit au renouvellement du bail : la nécessité d’une demande expresse à peine de déchéance est une règle d’ordre public
Il résulte de la lecture combinée des articles 124 et 134 de l’AUDCG que dans le bail à usage professionnel à durée déterminée, le preneur doit formuler expressément une demande de renouvellement de son bail au moins trois (03) mois avant le terme convenu sous peine de déchéance et que ce droit est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par une convention privée. A ce titre, la clause de tacite reconduction insérée par les parties dans le contrat de bail ne peut suppléer le droit au renouvellement prévu par des dispositions légales. Il s’en suit que le maintien du preneur dans les lieux loués, qui n’a pas formulé sa demande de renouvellement au terme du contrat à durée déterminée ne transforme pas ledit contrat en un contrat à durée indéterminée même si les parties ont poursuivi leurs relations contractuelles au-delà de la durée initialement fixée, sans toutefois en fixer une nouvelle. En l’espèce, aucune pièce du dossier n’atteste que l’appelante qui avait droit au renouvellement du bail pour avoir exploité les locaux loués plus de deux (02) ans, en application de l’article 123 de l’AUDCG, a exercé effectivement ce droit. Par conséquent, elle est déchue de son droit au renouvellement et c’est à bon droit que le tribunal a ordonné son expulsion du local qu’elle occupe sans droit ni titre.
- L’indemnité d’occupation équivaut au montant du loyer fixé dans le bail
Conformément à l’article 115 de l’AUDCG, le preneur qui se maintient dans les locaux loués à l’expiration du bail n’est redevable que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail, sans préjudice de dommages-intérêts.
En l’espèce, l’appelante ne produisant aucun élément pour justifier avoir payé la somme de trois millions six cent mille (3.600.000) francs CFA réclamée par l’intimée à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2022 à mai 2023, soit huit (08) mois à raison de 450.000 F CFA le loyer mensuel, il y a lieu de reformer le jugement attaqué et de la condamner à lui payer ce montant.
- Du rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire
Est confirmé le jugement qui rejette la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire lorsque le requérant ne rapporte pas la preuve de l’intention de nuire de l’intimée qui a exercé son action en expulsion pour cause de déchéance du droit au renouvellement du bail.
- Du rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux. En l’espèce, il a été jugé que l’appelante est une occupante sans droit ni titre pour n’avoir pas formulé de demande de renouvellement de son droit au bail. N’ayant donc pas la qualité de locataire, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté sa demande en paiement d’indemnité d’éviction et le jugement querellé doit être confirmé sur ce point.
Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)
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Référence pour citer l’abstract :
Novembre 2024, note d’abstract rédigée par Pétronille BOUDJEKA, « Droit au renouvellement du bail à usage professionnel à durée déterminée : nécessité d’une demande expresse du renouvellement à peine de déchéance », in www.institut-idef.org, www.jurisprudence-ohada.com et www.librairienumeriqueafricaine.com, IDEF OHADA 24-449, République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5e chambre, arrêt contradictoire numéro 804-2023 du 31 octobre 2023, Madame A. N Contre la société AFMOTHY