Cession du local donné à bail : obligation de continuité du contrat de bail à usage professionnel entre le nouvel acquéreur et le locataire
IDEF-OHADA-24-410, Côte d’ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5ème chambre, arrêt contradictoire numéro 319-2023
du 21 mars 2023, Monsieur D. A. O contre Madame D. M
Bail à usage professionnel : cession du local donné à bail - notification de l’acte de ladite cession au locataire – refus de ce dernier de payer les loyers échus entre les mains du nouvel acquéreur – mise en demeure – saisine du juge – décision judiciaire prononçant la résiliation dudit bail, ordonnant l’expulsion du locataire et le condamnant au paiement des arriérés de loyers – appel – demande en cause d’appel formulée par le locataire aux fins d’obtention de l’indemnité d’éviction – motif – irrégularité de l’acte de cession liée à la violation de son droit de préférence – demande nouvelle – oui - irrecevabilité
Application des articles suivants :
- Article 175 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative (CPCCA) de la Côte d’ivoire*
- Article 110 de l’AUDCG
- Article 112 de l’AUDCG
- Article 133 de l’AUDCG
Sur la recevabilité de la demande nouvelle en appel
Il résulte de l’article 175 du CPCCA que les demandes nouvelles en appel sont admises sous certaines conditions. En effet, la demande nouvelle qui est celle par laquelle une partie soumet au juge d’appel une prétention qui modifie sa réclamation initiale et par là l’objet du litige, diffère des moyens de défense qui sont la raison de droit admise en appel qui sous-tendent la demande. En l’espèce, il ne résulte nullement des pièces du dossier que l’appelant a présenté en première instance une demande en paiement d’indemnité d’éviction. Cette dernière ne s’analyse pas comme une demande en compensation ou en une défense à l’action principale. Elle est, par contre, nouvelle et est déclarée irrecevable en application de l’article 175 précité.
Sur la demande en résiliation du bail et expulsion du locataire
Le droit de préférence en matière de bail commercial consiste pour le propriétaire qui désire vendre le local loué d’en proposer l’acquisition en priorité au locataire. La violation de ce droit, peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi mais n’exempte pas le locataire qui occupe toujours le local de payer le loyer en contrepartie de la jouissance des lieux loués. Aux termes de l’article 110 de l’AUDCG, « Le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail. Dans ce cas, le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail ». On déduit des dispositions de cet article que le bail continue avec le nouvel acquéreur qui devient le nouveau bailleur. En l’espèce, à la suite de l’acte de cession, le bail conclu, antérieurement, continue entre l’acquéreur (intimé) et le locataire (appelant) de telle sorte que ce dernier est tenu d’exécuter à l’égard du premier, son obligation principale consistant au paiement des loyers conformément aux articles 112 et 133 de l’AUDCG. Par conséquent, en retenant que l’appelant ne rapporte pas la preuve
d’avoir satisfait à ladite obligation pour prononcer la résiliation du bail et ordonné son expulsion, le tribunal a fait une saine application de la loi et le jugement attaqué est confirmé sur ce point.
Sur la demande en paiement des loyers échus et impayés
En l’espèce, l’appelant reconnait dans ses conclusions ne s’être pas acquitté des loyers du local qu’il occupe au motif que son droit de préférence a été violé lors de la cession du local litigieux. Dès lors, la preuve du paiement de ces loyers n’étant pas établie, il y a lieu de déclarer la demande bien fondée et condamner l’appelant à payer à l’intimée le montant correspondant aux loyers échus et impayés.
Abstract : André NGUEGHO, Docteur en Droit privé, Chargé de cours à la FSJP de l’Université de Yaoundé II (Cameroun)
Contenu de la disposition nationale
Article 175 du code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’ivoire : « Il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle à moins qu'il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit une défense à l’action principale. Les parties peuvent aussi demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement dont est appel et des dommages-intérêts pour le préjudice souffert depuis ce jugement. Ne peut être considérée comme demande nouvelle, la demande procédant directement de la demande originaire et tendant aux mêmes fins bien que se fondant sur des causes ou des motifs différents ».
Référence pour citer l’abstract :
Avril 2024, note d’abstract rédigée par André NGUEGHO, « Cession du local donné à bail : obligation de continuité du contrat de bail à usage professionnel entre le nouvel acquéreur et le locataire », in http://www.institut-idef.org et Accueil-Jurisprudence-OHADA, IDEF-OHADA-24-410, Côte d’ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5ème chambre, arrêt contradictoire numéro 319-2023 du 21 mars 2023, Monsieur D. A. O contre Madame D. M.